한남4구역 신동아아파트 84전용 40억인데 이거 구매하면 1.다시 84로 받나요? 아니면 113이나 135로

한남4구역의 '황제 매물'로 불리는 신동아아파트 84㎡를 보고 계시는군요.

결론부터 말씀드리면 "113(45평)이나 135(50평형) 배정이 매우 유력하며, 평형을 넓혀 가더라도 추가 분담금이 없거나 오히려 환급금을 받을 가능성도 있습니다 ."

1. 평형 배정: 40평대 이상 배정 "매우 유력"

한남4구역 내에서 신동아아파트는 권리가액(자산 평가액)이 가장 높은 1등 물건입니다.

1)순위의 우위: 재개발 평형 신청은 '권리가액 다액순(돈이 많은 순서)'으로 자릅니다. 신동아 84㎡ 소유주는 구역 내 최상위권 순위입니다.

2)공급 물량: 한남4구역은 일반분양 비율이 높고 중대형 평형 설계가 많기로 유명합니다.

결론: 본인이 원한다면 84㎡는 당연히 100% 확보이며, 경쟁이 치열한 113㎡(45평), 135㎡(50평) 등 펜트하우스를 제외한 대형 평형도 무난하게 배정받을 수 있는 '프리패스' 티켓을 가능성이 큰 물건입니다.

2. 추가 분담금: "없음"을 넘어 "환급" 가능성도 있습니다.

부동산에서 "돈 더 안 내도 된다"고 한 말은 사실일 확률이 매우 높습니다. 오히려 돈을 돌려받을(환급) 수도 있습니다.

1)높은 대지지분: 신동아아파트는 대지지분이 매우 큽니다. (약 23평 내외로 추정). 재개발에서는 건물 크기보다 '땅의 크기'가 돈입니다.

2)단순 계산 (예시):

내 자산 평가액(권리가액): 워낙 지분이 커서 약 25억~30억 원 수준으로 높게 평가받을 것으로 예상됩니다.

3) 조합원 분양가(새 아파트 값): 45평형(113㎡) 조합원 분양가가 공사비 상승을 반영해 약 25억~27억 원 정도로 책정된다 해도, 선생님의 자산 가치(30억 가정)가 더 큽니다.

4)결과: 새 아파트 45평을 받고도 차액(약 3억~5억)을 현금으로 돌려받는 '마이너스 분담금' 구조가 나올 수 있는 귀한 물건입니다. (84㎡를 다시 받으면 환급금은 더 커집니다.)

3. 40억 매수가격 분석 (투자 가치)

총 투자금: 매매가 40억

1) 예상 수익:

입주 시 한남뉴타운(래미안 글로우힐즈) 45평~50평의 시세는 반포 래미안 원베일리나 압구정을 추격할 것입니다. 보수적으로 60억~70억 원 이상을 호가할 것으로 보입니다.

안전마진: 현재 40억에 사서 환급금(예: 수억 원)까지 고려하면, 입주 시 최소 20억~30억 원 이상의 시세 차익이 기대되는 구간입니다.

한남4구역 신동아 84㎡는 "돈이 있어도 물건이 없어서 못 사는" 구역 내 대장주입니다. "50평형을 배정받으면서도 추가 분담금 걱정이 없는" 몇 안 되는 케이스이므로, 자금 여력만 되신다면 강력하게 매수를 고려해 보셔도 좋은 자산입니다.