지목이 도로인 사유지 주인이 그동안 사용한 사용료를 내라고 내용증명이 왔는데요? 저의 집(단독주택) 주변이 모두사유지 입니다. 저희에게 그중 한 사유지(지목이 도로)

안녕하세요. 로톡-네이버 지식iN 상담변호사 이소희 입니다.

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주택 주변 사유지(지목 도로) 사용료 문제로 고민이 크실 것으로 사료됩니다.

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1. 이미 사용한 사용료를 내야 하는지 여부

초록색 사유지 쪽 도로를 안 가도 된다는 사실과 별개로, 이미 사용한 기간에 대한 사용료 지급 여부는 과거에 그 사유지 도로를 실제로 통행했는지 그리고 그 통행이 법적으로 정당한 권리에 기인한 것인지에 따라 달라집니다.

• 실제 통행 여부 및 부당이득 반환: 만약 귀하의 집에서 공로(공공의 도로)로 출입하기 위해 과거에 초록색 사유지 도로를 실제로 통행했다면, 토지 소유자는 귀하에게 그 통행으로 인해 토지를 사용하지 못해 발생한 손해에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 토지 소유자가 본인의 토지를 사용하지 못하고 타인이 이익을 얻었다고 주장하는 것입니다.

• 주위토지통행권: 다만, 귀하의 집이 초록색 사유지 도로를 통행하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나, 통행에 과다한 비용이 드는 **맹지**와 같은 상황이었다면, 귀하에게는 민법상 주위토지통행권이 인정될 수 있습니다. 이 권리가 인정되더라도 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다. 즉, 통행권이 있더라도 **사용료(보상금)**를 내야 할 의무는 원칙적으로 발생합니다.

• 소멸시효: 토지 소유자의 사용료(부당이득 반환 청구권)는 민법상 3년의 단기 소멸시효가 적용될 가능성이 높으므로, 내용증명을 받은 시점으로부터 과거 3년치에 대해서만 청구가 유효할 수 있습니다.

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따라서, 초록색 사유지 도로를 실제로 통행했고, 그 통행이 무상으로 허락된 경우가 아니라면, 원칙적으로 사용한 기간에 대한 사용료를 지급할 의무가 발생할 수 있습니다. 다만, 통행하지 않아도 되는 다른 통로가 있었다는 점은 사용료 청구에 대한 항변 사유가 될 수 있습니다.

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2. 앞으로 사용하지 않을 경우 사용료 납부 여부

앞으로 그 사유지 도로를 사용하지 않겠다고 명확히 밝히고 실제로 통행을 중단한다면, 그 시점 이후부터는 미래의 사용료를 지불할 의무는 발생하지 않습니다.

• 배타적 사용수익의 침해 중단: 토지 사용료는 토지 소유자의 배타적 사용·수익권을 침해하여 발생하는 손해에 대한 보상입니다. 통행을 완전히 중단하게 되면 더 이상 토지 소유자의 권리를 침해하지 않으므로, 당연히 그 이후의 사용료는 청구할 수 없게 됩니다.

• 통행 중단 의사 표시: 향후 분쟁을 방지하기 위해서는 토지 소유자에게 내용증명 등 명확한 방법으로 해당 사유지 도로 통행을 중단하겠다는 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

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3. 사용료 측정(산정) 방법

사유지 도로의 사용료, 즉 부당이득 반환액 또는 주위토지통행권에 따른 보상금은 일반적으로 해당 토지의 임료(토지를 빌려 쓰는 대가) 상당액을 기준으로 산정합니다. 귀하가 제시하신 정보를 바탕으로 산정 기준을 설명하면 다음과 같습니다.

• 기초 가액: 사용료 산정의 기초가 되는 토지 가액은 개별공시지가를 참고하되, 법원 감정 시에는 통상 감정평가사가 해당 토지의 이용 현황, 지목(도로), 주변 토지의 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 지목이 '도로'인 사유지에 대해서는 일반 '대지'에 비해 사용수익이 제한되는 사정을 감안하여, 통상 개별공시지가의 1~7% 내외를 연간 임료로 평가하는 경우가 많습니다.

• 산정 공식: 대략적인 연간 사용료는 **(토지 면적) × (단위면적당 기초 가액, 공시지가 또는 감정가) × (연간 임료율)**로 계산됩니다.

• 면적: 10.1㎡

• 개별공시지가: 370,500원/㎡

• 대략적인 계산 예시: 만약 연 임료율을 5%로 가정한다면, 연간 사용료는 10.1㎡ * 370,500원/㎡ * 5% =18,751원입니다.

• 실제 감정의 중요성: 법적 분쟁으로 가면 결국 법원에서 선임한 감정인의 감정 결과에 따라 사용료가 결정됩니다. 감정인은 해당 사유지 도로가 귀하의 주택에 대해 갖는 통행의 필수성 여부, 다른 통로의 존재 여부, 통행의 횟수 및 방법 등을 고려하여 최종적인 임료를 산정하게 됩니다.

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결론적으로, 사용료는 단순히 공시지가에 면적을 곱한 것이 아니라, 감정 절차를 거쳐 해당 토지를 도로로 사용함으로써 소유자가 입은 실질적인 손해액에 비례하여 결정되는 것이 법원의 일반적인 태도입니다.

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